Ihr Rechtsanwalt für Nebenkosten und Betriebskosten in Darmstadt, Langen, Mainz, Wiesbaden, Frankfurt am Main und Offenbach:
Die Prüfung der formellen und materiellen Wirksamkeit der Betriebskostenabrechnung und der konkreten Umlage der darin enthaltenen Betriebskosten auf den Mieter gehört zu den Standardaufgaben unserer mietrechtlich orientierten Rechtsanwälte. Für Vermieter und Mieter ist das Gestrüpp der gesetzlichen Regelungen sowie deren sich teilweise wandelnde Interpretation durch die Rechtsprechung mittlerweile fast undurchschaubar.
Nur eine spezialisierte anwaltliche Prüfung des Mietvertrages und der Nebenkostenabrechnung deckt alle Abrechnungsmängel und nicht umlegbare Kosten auf. In vielen Fällen liegt sogar gar keine wirksame Abrechung vor und löst die Abrechung keine Nachzahlungspflicht aus. Auch wenn es im Einzelfall nur um wenige Euro pro Jahr geht, stellt sich durch eine Umlage nicht umlagefähiger Positionen im Laufe der Jahre ein beträchtlicher Summierungseffekt ein. Gerade für den Vermieter ist es dabei besonders wichtig, eine wirksame und flexible Umlagevereinbarung geschlossen zu haben und die Formalien einer Abrechnung einzuhalten, will er nicht auf immensen (zukünftigen) Kosten sitzen bleiben. Denn einen Anspruch darauf, unliebsame Verträge ändern oder kündigen zu können, gibt es nicht.
Bereits bei Vertragsentwurf sollte fachkundige Hilfe durch einen Rechtsanwalt für Mietrecht 6 Wohnungseigentumsrecht in Anspruch genommen werden. Die Umlagevereinbarung entscheidet darüber, ob und welche Nebenkosten in Zukunft umlegbar sind, ob eine Betriebskostenvorauszahlung, eine Nebenkostenpauschale oder eine (Teil-)Inklusivmiete vereinbart ist. Ebenso ist entscheidend, wie der Verteilerschlüssel gestaltet wurde und ob einseitige Gestaltungs- und Anpassungsrechte des Vermieters wirksam vereinbart wurden.
Bei der jährlichen Betriebskostenabrechnung sollte ebenfalls nichts dem Zufall überlassen bleiben. Die Abrechnungsfrist ist strikt einzuhalten und die Abrechnung muss nachweisbar zugehen, soll eine Nachzahlung erfolgreich durchgesetzt werden.
Der Mieter muss seinerseits innerhalb der Rügefrist die Fehler der Abrechnung rügen und ggf. rechtzeitig um Belegeinsicht bitten, will er seiner Rechte nicht verlustig gehen. Dabei muss der Vermieter grundsätzlich keine Abrechnungskopien übersenden, sondern es ist Einsicht in die Unterlagen beim Vermieter bzw. am Mietobjekt zu nehmen, was zu erheblichem Aufwand führen kann.
Für Mieter gilt:
Jede dritte Nebenkostenabrechnung ist falsch! Die Prüfung lohnt sich also.
Für den Vermieter gilt:
Nur eine rechtzeitige den formellen und materiellen Anforderungen entsprechende Betriebskostenabrechnung entfaltet bei gültiger Umlagevereinbarung die begehrten Zahlungspflichten. Einwendungen des Mieters sind nur dann erheblich, wenn diese fristgemäß vorgetragen wurden.
Rechtsanwälte Betriebskosten
Umlagefähigkeit
Zunächst muss geklärt werden, ob die Vereinbarung im Mietvertrag wirksam ist und ob die vereinbarten Kosten überhaupt umlagefähig sind. Nur bei wirksamer Klausel und Umlagefähigkeit der Positionen muss der Mieter Betriebskosten zahlen. Der Vermieter muss dabei den Wirtschaftlichtskeitsgrundsatz einhalten.
KG: Der Wirtschaftlichkeitsgrundsatz gilt über § 242 BGB auch für Nebenkosten aus Gewerberaummietverhältnissen. Der Vermieter ist zu einer Umlage nur solcher Kosten berechtigt, die für eine ordnungsgemäße und sparsame Bewirtschaftung erforderlich sind. (KG, Urteil vom 03.12.2007 - 8 U 19/07).
BGH: Der Mieter trägt die Darlegungs- und Beweislast für eine Verletzung des Grundsatzes der Wirtschaftlichkeit bei der Abrechnung der Betriebskosten durch den Vermieter. Mit der Behauptung, ein Kostenansatz in der Betriebskostenabrechnung des Vermieters übersteige den insoweit überregional ermittelten durchschnittlichen Kostenansatz für Wohnungen vergleichbarer Größe, genügt der Mieter seiner Darlegungslast nicht. Den Vermieter trifft regelmäßig keine sekundäre Darlegungslast für die tatsächlichen Grundlagen seines Betriebskostenansatzes. (BGH, Urteil vom 06.07.2011 - VIII ZR 340/10)
BGH: Abrechnung der Nebenkosten nach dem "Abflussprinzip" zulässig. Vermieter dürfen auch die Kosten abrechnen, mit denen sie selbst erst im Abrechnungszeitraum belastet worden sind ("sog. Abflussprinzip"), auch wenn es sich hierbei um Nachforderungen aus den Vorjahren handelt. Bei einem Mieterwechsel kann der Vermieter nach Treu und Glauben aber daran gehindert sein, die Betriebskosten auf diesem Wege abzurechnen. (BGH 20.02.2008, VIII ZR 49/07)
BGH: Zwischenablesekosten trägt der Vermieter: Die Kosten einer Zwischenablesung und der Abrechnung von Betriebskosten, die wegen Auszugs vor dem Ablauf der Abrechnungsperiode entstehen, sind Verwaltungskosten und keine Betriebskosten. Sie sind nicht umlegbar. (BGH Urteil vom 14.11.2007 (Az: VIII ZR 19/07)
BGH: Die Umstellung der Heizung auf Fernwärme und die Umlage der Kosten kann zulässig sein. Trägt der Mieter nach dem Vertrag "die Betriebskosten der Heizung nach der Anlage 3 zu § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung"" und sieht die bei Abschluss des Mietvertrags gültige Fassung dieser Verordnung die Umlegung der Kosten der Fernwärmelieferung vor, ist die Umstellung der Heizung auf Fernwärme zulässig. (BGH Urteil vom 16.04.2008 Az.: VIII ZR 75/07).
BGH: Keine Kostentragungspflicht für Aufzug in anderem Gebäudeteil, mit dem der Mieter seine Wohnung nicht erreichen kann. (BGH, Urteil vom 08.04.2009 - VIII ZR 128/08)
BGH: Sofern vertragliche Abreden dem nicht entgegen stehen, ist der Vermieter preisfreien Wohnraums bei der Abrechnung der umlagefähigen Betriebskosten regelmäßig berechtigt, mehrere von ihm verwaltete und der Wohnnutzung dienende zusammenhängende Gebäude vergleichbarer Bauweise, Ausstattung und Größe zu einer Abrechnungseinheit zusammenzufassen. Dies gilt auch dann, wenn nur hinsichtlich einzelner Betriebskosten (hier: Heizkosten) ein unabweisbares technisches Bedürfnis für eine gebäudeübergreifende Abrechnung besteht. (BGH, Urteil vom 20.10.2010 - VIII ZR 73/10 (LG Duisburg))
BGH: Die formularmäßig vereinbarte Klausel eines Gewerberaummietvertrages, die dem Mieter eines in einem Einkaufszentrum belegenen Ladenlokals als Nebenkosten des Einkaufscenters zusätzlich zu den Kosten der "Verwaltung" nicht näher aufgeschlüsselte Kosten des "Center-Managements" gesondert auferlegt, ist intransparent und daher unwirksam. (Urteil vom 03.08.2011 - XII ZR 205/09)
Abrechnungsgestaltung und Umlageschlüssel
Sind die Fragen nach der Wirksamkeit der Umlagevereinbarung und der Umlagefähigkeit und Wirtschaftlichkeit der Positionen geklärt, schließt sich die Frage an, ob die Abrechnung inhaltlich zutreffen ausgestaltet wurde und der Umlageschlüssel eingehalten wurde.
BGH: Die Umlage der Betriebskosten nach sog "Köpfen" muss nach tatsächlich bestehender Personenzahl erfolgen. Die tatsächliche Anzahl der Personen muss durch den Vermieter vor der Abrechnung tatsächlich festgestellt und die so ermittelte Personenzahl der Abrechnung zu Grunde gelegt werden. Der Vermieter kann nicht auf das amtliche Einwohnermelderegister zurückgreifen, um die Belegung des Hauses zu ermitteln. Der Vermieter mus – für bestimmte Stichtage – die tatsächliche Belegung der einzelnen Wohnungen festgestellt haben. (BGH 23.01.2008 (Az.: VIII ZR 82/07)
BGH: Die Abrechnung der Wasserkosten nach dem Anteil der Wohnfläche kann zulässig sein. Der Vermieter darf die Kosten der Wasserversorgung und Entwässerung nach dem Anteil der Wohnfläche auf die Mieter umlegen, wenn nicht alle Mietwohnungen mit einem Wasserzähler ausgestattet sind und keine entgegenstehende Abrechnungspflicht vereinbart wurde.(BGH, 12.03.2008 - VIII ZR 188/07)
BGH: Die Nachvollziehbarkeit und Prüffähigkeit für den Mieter ist auch dann gewährleistet, wenn die Kosten für Frischwasser und Abwasser in der Abrechnung in einer Summe zusammengefasst und einheitlich abgerechnet werden, jedenfalls dann, wenn die Umlage einheitlich nach dem durch Zähler erfassten Frischwasserverbrauch vorgenommen wird. (BGH 15.7.2009, VIII ZR 340/08)
BGH: "Gemischte" Hausmeisterkosten müssen nachvollziehbar aufgeschlüsselt werden. Die Kosten für den Hausmeister müssen in umlagefähige und die nicht umlagefähige Teile aufgeschlüsselt werden. Nicht umlagefähig sind Verwaltungs-, Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten(arbeiten). (Urteil vom 20.02.2008 Az.: VIII ZR 27/07).
Nachzahlung / Korrektur
Eine immer wieder auftauchende Frage ist die Frage, ob der Vermieter mit seiner Abrechnung (noch) eine Nachzahlung geltend machen kann oder ob er die Abrechnung bei Fehlern (noch) korrigieren darf. Eine Korrektur scheidet nach der Rechtsprechung des BGH dabei grundsätzlich nach Ablauf der Abrechnungsfrist ebenso aus, wie eine bis dahin nicht berechnete Nachforderung oder die Rückerstattung eines versehentlich berechneten und ausgezahlten Guthabens. Die reine Auszahlung eines Guthabens führt umgekehrt jedoch ebenso wenig zu einem „Anerkenntnis“ des Abrechnungssaldos wie die vorbehaltlose Entrichtung einer Nachzahlung. Die Abrechnung kann also bis zum Ende der Abrechnungsfrist stets korrigiert werden. Eine Zahlung ist unschädlich. Die Frist gilt auch für Gewerberaummietverhältnisse.
BGH: Keine Nachforderung von Betriebskosten ohne ordnungsmäßige Abrechnung - auch nicht bei Zusage - Der Vermieter kann Betriebskosten nicht nachfordern, wenn er dem Mieter vor Ablauf der gesetzlichen Abrechnungsfrist keine formell ordnungsmäßige Abrechnung erteilt hat, auch dann nicht, wenn der Mieter zuvor erklärt hat, er werde die Nachforderung begleichen (BGH Urteil Az.: VIII ZR 84/07).
BGH: Keine Korrektur der Abrechnung nach Ende der Abrechnungsfrist auch bei fehlerhaftem Ausweis eines Guthabens für den Mieter (BGH, Urteil vom 12.12.2007 – Az: VIII ZR 190/06)
BGH: Der Vermieter von Wohnraum kann eine Betriebskostenabrechnung auch dann noch nachträglich – innerhalb der Abrechnungsfrist gemäß § BGB § 556 Abs. BGB § 556 Absatz 3 S. 2 und S. 3 BGB – zu Lasten des Mieters korrigieren, wenn er das aus der ursprünglichen, fehlerhaften Abrechnung ergebende Guthaben bereits vorbehaltlos dem Mietkonto gutgeschrieben hat. Die Erstattung des sich aus der Abrechnung ergebenden Guthabens rechtfertigt nicht die Annahme eines Schuldanerkenntnisses, das den in der Abrechnung genannten Betrag verbindlich werden lässt. (Urteil vom 12.1.2011 – VIII ZR 296/09 ( LG Bielefeld)
BGH: Die für den Bereich der Wohnraummiete kraft Gesetzes geltende Jahresfrist, binnen derer der Vermieter nach dem Ende des Abrechnungszeitraums seine Betriebskostenabrechnung dem Mieter mitzuteilen hat, ist auch in der Geschäftsraummiete angemessen. (BGH: Versäumnisurteil vom 17.11.2010 - XII ZR 124/09)
Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlung
Nur eine inhaltlich und formell wirksame Nebenkostenabrechnung kann Grundlage einer Betriebskostenvorauszahlungsrhöhun sein (BGH NJW 2012, 2186)
Einwendungen des Mieters
Ist abgerechnet hat der Mieter ebenfalls ein volles Jahr Zeit, seine Einwendungen gegen die Abrechnungen vorzubringen. Danach ist er mit Einwendungen ausgeschlossen (präkludiert).
BGH: Einwendungen gegen die Nebenkostenabrechnung muss der Mieter bis spätestens zwölf Monate nach Erhalt der Abrechnung geltend machen, hierzu gehört auch der Einwand, der Vermieter habe Betriebskosten, die nach der mietvertraglichen Vereinbarung durch eine Teilinklusivmiete abgegolten sein sollten, abredewidrig konkret abgerechnet (Urteil vom 05.03.2008 Az: VIII ZR 80/07)
Author: Fabian Sachse
