Mietminderung & Mietmangel

Damit Sie bei Mietmängeln und Mietminderung nicht untergehen...

Ihr Rechtsanwalt für den Mietmangel und die Mietminderung in Wiesbaden, Mainz, Frankfurt, Langen (Hessen), Darmstadt und Offenbach. Mietmängel und ihre Folgen stellen in unserer jahrelangen anwaltlichen Praxis eine Hauptquelle für Rechtsstreitigkeiten zwischen Mietern und Vermietern dar.

Als Rechtsanwalt für das Mietrecht klären für Mieter die Berechtigung zur Mietminderung und auch die angmessene Höhe einer Mietminderung und eines ggf. bestehenden Zurückbehaltungsrechts. Hier sollte nichts dem Zufall überlassen werden, denn mindert der Mieter die Miete zu hoch, geht er das Risiko ein, dass der Mietvertrag wegen Zahlungsverzuges wirksam gekündigt wird. Irrtümer gehen zu Lasten des Mieters. Freilich kümmern wir uns um die Durchsetzung eines Mangelbeseitigungsanspruchs. Gerade bei Feuchte und Schimmel hat sich eine detaillierte Rechtsprechung herausgebildet.Hier kann oft nur durch ein Sachverständigengutachten -etwa in einem selbständigen Beweisverfahren - rechtssicher Klarheit erzielt werden. Besteht eine Rechtsschutzversicherung übernehmen wir die Deckungsanfrage und fallen in der Regel auch im Falle eines Unterliegens (neben einem Selbstbehalt) keine Kosten an.

Vermietern helfen wir dabei, unberechtigte Mietminderungen durch Mieter zu unterbinden. Am Ende gilt hier: Der Mieter muss den Mietmangel beweisen, ebenso die Erheblichkeit und angeblich bestehende Gebrauchsbeeinträchtgung. Wir treiben zu Unrecht eibehaltene Mieten bei und helfen, gegen grundlos säumige Zahler nachhaltig vorzugehen.

 Wir klären folgende Fragen:

Mangel der Mietsache

Ein Mangel der Mietsache liegt immer dann vor, wenn die Mietsache mit einem Fehler behaftet ist, der ihre Tauglichkeit zur vertragsgemäßen Nutzung mindert oder aufhebt, § 536 BGB.

Eine nur geringfügige Minderung der Tauglichkeit stellt keinen Mangel dar.

Ein Mangel besteht ferner, wenn der Mietsache eine zugesicherte Eigenschaft fehlt oder diese später wegfällt, §536 II BGB.

LG Frankfurt/Oder: Es liegt ein Mangel der Mietsache vor, wenn für deren Nutzung die öffentlich-rechtliche Genehmigung fehlt. Der Mieter ist von der Zahlung der Miete befreit, wenn eine Behörde feststellt, dass die vom Mieter ausgeübte vertragsgemäße Nutzung des Mietobjekts ordnungswidrig ist. (LG Frankfurt/Oder, Urteil vom 05.04.2007 Az: 15 S 129/06)

LG Berlin: Keine Mietminderung wegen Baulärms, wenn dieser bei Vertragsschluss absehbar ist Ist bei einem Mietvertragsabschluss erkennbar, dass in der näheren Umgebung Baulücken bestehen, so ist eine Minderung wegen Baulärms aufgrund Neubauten nicht gerechtfertigt. (LG Berlin, Urteil vom 09.11.2007 - 63 S 155/07)

typische Fehler/Probleme aus der Praxis:

Wir erleben es bei Begutachtungsterminen leider immer wieder, dass die zuvor noch lebhaft und drastisch geschilderten Mängel sich als kleinere Unannehmlichkeiten entpuppen. Richter sind hier "Einiges" gewöhnt und lehnen Mietminderungen recht gerne mit dem Argument, es liege gar kein erheblicher Mangel vor, ab. Der Mieter sollte sich daher vor einer gerichtlichen Auseinandersetzung mit dem Vermieter zunächst einmal ehrlich fragen, ob seine subjektiven Empfindungen denn tatsächlich objektiv einen Mietmangel darstellen. Daneben sollte der Mietvertrag zu Rate gezogen werden.

Mängel, die dem Mieter bei Vertragsschluss bereits bekannt waren, können nicht gerügt werden. Es kann dann natürlich nur der Zustand verlangt werden, der bei Vertragsschluß vereinbart wurde. Hat sich der technische und bauliche Standard während dem Mietverhältnis weiter entwickelt, führt dies nicht dazu, dass nun dieser geschuldet wäre. Der Mieter eines Altbaus kann also nicht erwarten, dass ihm Ausstattung und bauliche Eigenschaften eines Neubaus zur Verfügung gestellt werden.

Natürlich muss sich aber auch ein Altbau zum vertraglich vereinbarten Zweck, etwa zum Wohnen eignen, d.h. er muss auf zumindest ca. 21 Grad Celsius beheizbar sein und daneben durch übliches Lüft- und Heizverhalten schimmelfrei gehalten werden können und es muss fließend warmes Wasser und Elektrizität geben. Es ist im Bereich des Wohnraummietrechts stets danach zu fragen: Eignet sich die Wohnung zum vereinbarten "Wohnen" oder ist dieser vertragsgemäße Gebrauch durch den Mangel mehr als nur unerheblich negativ beeinträchtigt?

Rechtsanwälte Mietminderung & Mietmangel

Fabian Sachse

Markus Weber

Murat Saglam

Reinhard Helmke

Friederike Fischer

Werner G. Elb

Nafize Güngördü

Anzeige und Rügepflichten

Ist ein Mangel hiernach vorhanden, muss dieser unverzüglich nach Kenntnisnahme angezeigt und gerügt werden § 536c BGB Unterlässt der Mieter diese Anzeige, ist der Mieter nicht nur nicht berechtigt, für den Zeitraum bis zur Rüge zu mindern oder Schadens- und Aufwendungsersatz zu verlangen, er ist dem Vermieter vielmehr auch zum Ersatz des daraus entstehenden Schadens verpflichtet soweit der Vermieter infolge der Unterlassung der Anzeige nicht Abhilfe schaffen und Schlimmeres verhindern konnte..

OLG Düsseldorf: Keine Untersuchungspflicht des Mieters hinsichtlich verborgener Mängel. Der Mieter verstößt nur und erst dann gegen seine Anzeigepflichten, wenn er einen bekannten oder grob fahrlässig nicht zu Kenntnis genommenen Mangel nicht anzeigt. Grob fahrlässige Unkenntnis liegt dabei nur vor, wenn der Mangel derart offensichtlich ist, dass sich seine Wahrnehmung aufdrängen muss. (Beschluss vom 02.06.2008 - 24 U 193/07)

OLG Düsseldorf: Keine Haftung des Vermieters für Schäden auf Grund von nicht angezeigten Mängeln: Eine Haftung des Vermieters kommt nur in Betracht, wenn der Mieter den Mangel angezeigt hat (Urteil vom 12.08.2008 - 24 U 44/08).

typische Fehler/Probleme aus der Praxis:

An dieser Stelle rächt sich oft ein Zuwarten für den Mieter. Es kann hier nur davor gewarnt werden, Mietmängel (vor allem solche, die den Mieter zunächst nicht weiter beeinträchtigen) hinzunehmen, bis diese sich ausgeweitet haben. Was oft mit einem kleinen nassen Fleck an der Wand beginnt, kann am Ende zur Unbewohnbarkeit und Schimmel in der gesamten Wohnung und zu äußerst teuren Sanierungsarbeiten führen. Zu Recht fragen Vermieter dann danach, warum der Mieter den zunächst kleinen Mangel nicht sofort angezeigt hat. Für den Mieter geht dann das "Tor zur Haftung" weit auf. Melden Sie daher verdächtige Veränderungen an der Mietsache sofort dem Vermieter!

Mängelbeseitigung und Kostenerstattung:

Liegt ein Mangel vor und ist dieser gerügt worden, so ist nach § 535 BGB allein der Vermieter verpflichtet und nach hier vertretener Auffassung berechtigt, den Mangel (welchen Ursprung er auch haben mag) zu beseitigen. Dem Mieter ist in der Regel ein Eingriff in die Substanz der im fremden Eigentum stehenden Mietsache untersagt. Es kommt für die Frage der Mangelbeseitigung also nicht darauf an, ob der Mangel durch den Mieter verursacht wurde, denn dies ist allein für die Frage der Kostentragung der Mangelbeseitigung und die Frage, ob der Mieter wegen des Mangels die Miete mindern darf, relevant.

Kommt der Vermieter dem Mangelbeseitigungsbegehren des Mieters sodann nicht fristgerecht nach oder erfordert die Art des Mangels ausnahmsweise ein sofortiges Handeln des Mieters, um weiteren Schaden von der Mietsache abzuwenden, kann der Mieter dann selbst die notwendigen Arbeiten durchführen (lassen) und seine Aufwendungen ersetzt verlangen § 536a Abs.2 BGB.

Hierfür muss der Mieter dann auch nicht unbedingt mit eigenen Mitteln in Vorleistung treten, sondern er kann, da der Vermieter seiner Pflicht, den vertragsgemäßen Gebrauch zur Verfügung zu stellen, nicht nachkommt, von seinem Zurückbehaltungsrecht an der Miete nach § 320 BGB Gebrauch machen und sich auf diesem Weg den zur Mängelbeseitigung erforderlichen Betrag "ansparen". Insoweit genügt eine Mitteilung an den Vermieter.

typische Fehler/Probleme aus der Praxis

An dieser Stelle steht die Dokumentation und Beweissicherung des mangelhaften Zustands an erster Stelle. Beseitigt der Mieter nämlich den Mangel selbst, verlegen sich Vermieter allzu gerne darauf, zu bestreiten, dass überhaupt ein Mangel vorlag. Insoweit muss ein Beweis ggf. viele Monate nach Mängelbeseitigung durch den Mieter erbracht werden. Neben den Mitarbeitern der den Mietmangel behebenden Fachfirma sollten also möglichst viele Zeugen den Zustand bestätigen können. Es sollten auch Lichtbilder gefertigt und im Zweifel ein selbständiges Beweisverfahren vor der Mangelbeseitigung durchgeführt werden. Ansonsten besteht die Gefahr, dass der Mieter auf seinen Aufwendungen "sitzen" bleibt.

Wurde dem Vermieter kein Mangel angezeigt und beseitigt der Mieter den Mangel selbst, kommt eine Kostentragungspflicht des Vermieters - von den seltenen Fällen einer Gefahr im Verzug einmal abgesehen - nicht Frage. Dem Vermieter ist stets die Möglichkeit einzuräumen, den Mangel selbst zu beseitigen!

BGH: Eine Kostenerstattung für selbst beseitigte Mängel scheidet für Wohnraummieter bei eigenmächtiger Beseitigung des Mangels ohne vorherige Mahnung an den Vermieter aus. Erkennt der Mieter einen Mangel der Mietsache, muss er diesen dem Vermieter grundsätzlich sofort anzeigen und ihn zur Beseitigung des Mangels auffordern. Erst wenn der Vermieter die ihm zur Mangelbeseitigung gesetzte, angemessene Frist verstreichen lässt, darf der Mieter den Mangel selbst beseitigen und kann die Kosten gegenüber dem Vermieter geltend machen. Nur wenn die umgehende Beseitigung des Mangels zur Erhaltung oder Wiederherstellung der Mietsache ausnahmsweise sofort notwendig ist, darf sofort gehandelt werden. (BGH Urteil vom 16.01.2008 (Az: VIII ZR 222/06).

BGH: Mängelbeseitigung durch den Vermieter auch dann, wenn der Mangel durch den Mieter entstanden ist, dies aber im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs geschehen ist (hier sog. Fogging Problematik). Bei Verzug mit der Mängelbeseitigung kann der Mieter den Mangel selbst beseitigen und zu diesem Zweck einen Vorschuss in Höhe der geschätzten Kosten verlangen. Fogging (Schwarzverfärbungen an Oberflächen) kann viele Ursachen haben. Meist besteht die Ursache aus einer Mischung aus Ausdünstungen der vom Mieter eingebrachten Materialien (Bodenbeläge, Möbel, Farbanstriche) und der Mietsache zuzurechnenden baulichen Eigenschaften wie Kältebrücken und schlechter Isolation. Der BGH hat entschieden, dass selbst dann, wenn eine Verursachung durch die Bausubstanz ausgeschlossen ist, eine Mängelbeseitigung (und Minderung der Miete) in Betracht kommt, da der "Verursachungsbeitrag" des Mieters lediglich im vertragsgemäßen Gebrauch (Ausstattung der Wohnung mit den zum Wohnen notwendigen Materialien) der Mietsache besteht, die wiederum mit der Miete abgegolten ist. Hieraus entstehende Mängel hat der Mieter nicht zu vertreten (BGH: Urteil vom 28.05.2008 Az: VIII ZR 271/07)

Mietminderung

Wurde das korrekte Procedere eingehalten ist die Miete von Gesetzeswegen in dem Maß gemindert, in dem dei Gebrauchstauglichkeit eingeschränkt ist.Hier existieren Mietminderungstabellen, die ein Rechtsanwalt im Mietrecht vorhält und am Fall orientiert auswerten kann, um die Minderungsquote zu ermitteln.

BGH: Die Mietminderung bezieht sich auf die Gesamtmiete einschließlich aller Nebenkosten. Daher kann erst auf Grund der Jahresabrechnung der Betriebskosten abschließend ermittelt werden, ob hinsichtlich der Gesamtmiete unter Berücksichtigung der gerechtfertigten Minderung noch eine Nachforderung des Vermieters oder ein Guthaben des Mieters besteht. (BGH, Urt. v. 13. 4. 2011 – VIII ZR 223/10 (LG Hamburg)

Schadensersatzpflicht des Mieters

BGH: Das Rauchen in einer Mietwohnung geht zwar über den vertragsgemäßen Gebrauch hinaus, begründet aber nur in Extremfällen eine Schadensersatzpflicht des Mieters. Das Rauchen in einer Mietwohnung geht dann über den vertragsgemäßen Gebrauch hinausgeht und begründet eine Schadensersatzpflicht des Mieters begründet , wenn dadurch eine Verschlechterung der Wohnung eintritt, die sich nicht mehr durch Schönheitsreparaturen beseitigen lässt, sodass darüber hinausgehende Instandsetzungsarbeiten erforderlich sind. (BGH, Urteil vom 05.03.2008 - VIII ZR 37/07)

LG Flensburg: Mieter haftet grundsätzlich nicht für Beschädigungen der Mietsache durch einen anderen Mitmieter. (Urteil vom 07.03.2008 - 1 S 77/07)

Schadensersatzpflicht des Vermieters

BGH: Keine Vermieterpflicht zur regelmäßigen Kontrolle der Elektroleitungen und Elektrogeräte in Mietwohnungen Der Vermieter von Wohnraum ist nicht verpflichtet, eine regelmäßige Generalinspektion der Elektroleitungen und Elektrogeräte ohne konkreten Anlass oder Hinweis auf Mängel vorzunehmen. Besondere Umstände, etwa ungewöhnliche oder wiederholte Störungen, können aber eine umfassende Inspektion der gesamten Elektroinstallation erforderlich machen. (Urteil vom 15.10.2008 (Az.: VIII ZR 321/07).

OLG Naumburg: Der Vermieter trägt die Beweislast dafür, dass der Schaden im Obhuts- und Gefahrenbereich des Nutzungsberechtigten durch Mietgebrauch entstanden ist und die Schadensursache nicht auch aus dem Verhalten eines Dritten herrühren kann, für den der Mieter nicht nach § 278 BGB haftet. (Beschluss vom 09.11.2010 - 1 W 56/10)

Einzelne Mängel:

Renovierung durch den Vermieter

KG Berlin: Ist ein Mietvertrag über Gewerberäume wirksam gekündigt und renoviert der Vermieter nach dem Auszug des Mieters aber vor Beendigung des Mietverhältnisses die Mieträume, so dass eine Benutzung der Räume während der Zeit der Renovierung ausgeschlossen ist, ist die Miete trotz des Auszugs des Mieters während der Dauer der Renovierung auf Null reduziert. Urteil vom 10.03.2011 - 8 U 187/10

Author: Fabian Sachse