Ihr Anwalt & Rechtsanwalt für den Mietzinsrückstand und den Verzug im Mietrecht, Offenbach, Frankfurt, Darmstadt, Mainz, Wiesbaden und Langen:
Sie sind Vermieter und Ihr Mieter hat die Mietzahlungen eingestellt oder mindert unberechtigt die Miete? Ihr Mieter zahlt die Nebenkosten nicht oder nur unvollständig?
Dann sollten Sie umgehend handeln, bevor größere und bei finanzierter Immobilie sogar existenzbedrohende Rückstände entstehen. Nicht selten stellen angebliche "kurze Zahlungsengpässe" oder vorgeschobene "Minderungsrechte" Anzeichen für eine nachhaltige finanzielle Verschlechterung der Vermögensverhältnisse Ihres Mieters dar. Einen monatelangen / jahrelangen Mietzahlungsausfall oder gar eine dauerhafte Überlassung von Gewerbe- oder Wohnräumen an nichtzahlende Mieter können Sie sich als Vermieter nicht leisten!
Es ist dabei ohne spezielle Kenntnisse im Mietrecht gerade im Wohnraummietrecht keineswegs leicht, einen Mieter wirksam und schnell zur Zahlung oder gar nach Kündigung zur Räumung zu bewegen. Als Anwaltskanzlei mit dem Schwerpunkt Mietrecht kennen wir uns im Mietrecht bestens aus und nutzen alle prozessualen Möglichkeiten und besondere Verfahrensarten, um Ihnen als Vermieter einen möglichst schnellen Titel (Urteil oder Vollstreckungsbescheid) gegen den Mieter zu verschaffen und die offenen Mietschulden beizutreiben.
Vermieter tun an dieser Stelle im eigenen finanziellen Interesse gut daran, die Geltendmachung von Mietzinsrückständen oder aber die Vorbereitung und den Ausspruch einer Kündigung mit anschließendem Räumungsverfahren gleich einem versierten Rechtsanwalt für Mietrecht zu überlassen, denn die "Uhr tickt" und mit jedem Monat, den ein Nichtzahler Ihr Eigentum nutzt, entsteht Ihnen weiterer Schaden, ganz zu Schweigen von den unkalkulierbaren Folgen einer unwirksamen Kündigung. Gerade in Fällen bestehender (oft unerkannter) Insolvenzreife des Mieters ist sicheres und schnelles Handeln gefragt.
Im Folgenden haben wir die Antworten auf die dringendsten Fragen zusammengestellt, die ein Vermieter in der Regel bei einem nichtzahlenden Mieter getrennt nach Gewerberaum und Wohnraum hat.
Vorweg: Wie kann und sollte man bei Mietschulden reagieren?
Zunächst einmal schuldet Ihnen der Mieter die mietvertraglich vereinbarte Miete aus dem Mietvertrag und dem Gesetz § 535 Abs.2 BGB . Mietverträge sind dabei in aller Regel schriftlich abgefasst (dies ist allerdings kein Muß, auch ein mündlicher Mietvertrag ist wirksam). Liegt aber (wie so oft) ein schriftlicher Mietvertrag vor, der von beiden Seiten unterschrieben wurde, handelt es sich um eine sog. Urkunde im Sinne des Gesetzes. Sie können Ihren Anspruch auf Zahlung hierdurch sehr einfach beweisen. Doch leider ist es mit dem reinen Beitreiben der offenen Mieten meist nicht getan.
Das Problem in Gestalt eines unzuverlässigen Mieters bleibt auch nach Beitreibung von offenen Mieten bestehen. So zahlen unpünktlich zahlende Mieter auch in der Zukunft wieder unpünktlich und sind finanziell angespannte Verhältnisse auch in Zukunft weiter angespannt. Neben der Frage, ob und wie Sie die derzeit offenen Mietforderungen beitreiben sollten, sollten Sie sich daher ehrlich die Frage stellen, ob eine Kündigung des Mietverhältnisses nicht zusätzlich erfolgen sollte, schon um in Zukunft solvente bzw. vertragstreue Mieter gewinnen zu können und das Risiko eines vertragsuntreuen Mieter auszuschalten. Wir raten Ihnen hier immer zum sichersten Weg.
Ob und wie eine Kündigung bei nicht- bzw. unpünktlich zahlenden Mietern erklärt werden kann, erläutern wir Ihnen gerne in einem Gespräch.
Unabhängig von der Frage ob (auch) eine Kündigung des Mietverhältnisses mit anschließender Räumung erfolgen sollte, gliedert sich das Vorgehen zur Beitreibung einer offenen Mietzinsforderung in zwei Stufen, eine außergerichtliche und eine gerichtliche. Wir empfehlen (sicherster Weg) stets beide Stufen auszuschöpfen.
Die erste Stufe: Richtig mahnen und abmahnen bzw. kündigen + Geltendmachung des Vermieterpfandrechts!
Zur Beitreibung von Forderungen sollte zunächst eine im Mietrecht versierte, schlagkräftige Anwaltskanzlei beauftragt werden, die den Mieter bei Mietrückständen unter 2 Monatsmieten Höhe umgehend eine Abmahnung mit Kündigungsandrohung für weitere Zahlungsrückstände sowie eine Zahlungsaufforderung betreffend die Rückstände unter kurzer Fristsetzung übersendet, bei Rückständen über 2 Monatsmieten ggf. sogar bereits eine fristlose Kündigung sowie Zahlungsaufforderung übersendet.
Zudem sollte der Vermieter bereits jetzt unbedingt von seinem Vermieterpfandrecht nach § 562 BGB Gebrauch machen. Wird dieses geltend gemacht, darf der Mieter unter Strafandrohung (die Pfandkehr ist nach § 289 StGB mit Kriminalstrafe bedroht) keine Gegenstände von Wert, die dem Pfandrecht unterliegen, mehr aus der Wohnung / den Geschäftsräumen verbringen., es sei denn er leistet eine Sicherheit. Dh. Wertgegenstände, die sich in den Räumen befinden, müssen nach Ausspruch des Pfandrechts dort grds. verbleiben, bis der Rückstand bedient ist, was gerade gewerbeitreibende Mieter vor große Probleme stellt. Zieht der Mieter aus, darf er die Gegenstände nicht mitnehmen, der Vermieter kann sie dann in Besitz nehmen und der Verwertung zuführen.
Unsere Erfahrung zeigt hier deutlich, dass selbst bei zuvor festgefahrenen Auseinandersetzungen die Ankündigung einer Kündigung des Mietverhältnisses und die Geltendmachung des Vermieterpfandrechts (mit Hinweis auf die Strafbarkeit der Pfandkehr) durch eine im Mietrecht versierte Anwaltskanzlei nicht selten bereits den gewünschten Erfolg herbeiführt. Der Mieter zahlt wieder, gleicht die Rückstände aus und ein weiteres Vorgehen ist nicht mehr notwendig. Auch weiß der Mieter in diesen Fällen für die Zukunft ganz genau, dass umgehend erneut eine kostenpflichtige anwaltliche Tätigkeit gegen ihn erfolgen wird, sollte er den Vertrag wieder verletzen. Die durch den Zahlungsverzug entstandenen Kosten für die Beauftragung des Anwalts hat der Mieter (jedenfalls außerhalb großer Vermietungsgesellschaften) als Verzugsschaden zu tragen.
Die zweite Stufe:
Gerichtliche Geltendmachung des Zahlungsanspruchs.
Lässt sich der Mieter nicht durch die oben genannten Maßnamen beeindrucken oder kann er schlicht nicht zahlen, sollte als nächstes die schnellsmögliche und kostengünstigste Titulierung der Ansprüche erfolgen. Auch sollte spätestens jetzt die Kündigung des Vertrages in Betracht gezogen werden, um der Nichtzahlung mit einer Räumung ein Ende zu setzen.
Je nach Situation bestehen verschiedene Möglichkeiten, schnellstmöglich und kostengünstig einen Titel zu erwirken. Dabei gilt: Einen Titel benötigen Sie zur Vollstreckung IMMER!
Das gerichtliche Mahnverfahren
Das gerichtliche Mahnverfahren ist sicherlich die kostengünstigste und schnellste Alternative, gegen den säumigen Mieter bestehende Zahlungsrückstände titulieren zu lassen. Nicht selten belaufen sich die Gerichtskosten nur auf 32 Euro. Ein im Mietrecht versierter Rechtsanwalt kann hier leicht elektronisch die bestehenden Forderungen beitreiben. Dabei ist es egal, welchen genauen Ursprung diese Forderungen haben, so kann etwa auch ein Betriebskostennachzahlungssaldo oder können Schadensersatzansprüche wegen Verschlechterung der Mietsache oder andere Geldforderungen geltend gemacht werden, welche sich nicht unmittelbar aus dem Vertragstext ergeben müssen.
Ist der Mahnbescheid zugestellt, hat der Schuldner 2 Wochen Zeit, Widerspruch gegen diesen einzulegen, was er nur dann tun wird, wenn er die Forderung für unberechtigt hält oder um den Preis von Mehrkosten Zeit gewinnen will. Wird kein Widerspruch eingelegt, kann der Gläubiger einen Vollstreckungsbescheid beantragen, welcher dem Schuldner ebenfalls zugestellt wird. Der Schuldner hat nun weitere 2 Wochen Zeit, Einspruch gegen den Vollstreckungsbescheid einzulegen. Unterlässt er dies, kann aus dem Vollstreckungsbescheid gegen den Schuldner vollstreckt werden. Der Vollstreckungsbescheid ist ein vollstreckbarer Titel.
Der Vorteil des gerichtlichen Mahnverfahrens liegt zum einen in den geringen Kosten (keine Gerichtsverhandlung notwendig, keine Anfertigung einer Klagebegründung notwendig) und der bei unwidersprochenen Forderungen kurzen Zeit bis zur Titelerlangung.
Der Nachteil besteht in dem oft nicht unerheblichen Zeitverlust, wenn der Schuldner am Ende doch Widerspruch oder Einspruch einlegen sollte, denn dann wird das Verfahren wie bei einer Klageeinreichung an das Gericht erst langsam abgegeben und muss nun doch eine Klage gefertigt und eingereicht werden. Ein weiterer Nachteil besteht darin, dass das formalisierte Mahnverfahren etwa die gleichzeitige Durchsetzung eines Anspruchs auf Räumung nicht zulässt. Ebenso lässt das Mahnverfahren bei weiter auflaufenden Mietschulden im Mahnverfahren selbst keine Erweiterung der Anträge zu, dh. es muss dann für jeden Monat ein neuer Mahnbescheid beantragt werden, sodass Kosten doppelt entstehen. Ein Antrag auf zukünftige Leistungen ist NICHT möglich.
Fazit Das gerichtliche Mahnverfahren eignet sich allein zur Betreibung von Geldforderungen gegen den zahlungsunfähigen aber eigentlich zahlungswilligen Schuldner. Ist der Schuldner dagegen zahlungsunwillig (auch dann, wenn er Zeit gewinnen will) oder mach Einwendungen (nicht nur zum Schein) geltend oder ist gar insoweit anwaltlich vertreten, sollte im Beschleunigungsinteresse lieber eine andere Form der Beitreibung gewählt werden, da durch Widerspruch und Einspruch nur unnötig Zeit vergeudet wird. Im Ergebnis kann dann das Mahnverfahren durch den Zeitablauf sogar teurer als ein Klageverfahren werden.
Das Klageverfahren
Als Alternative zum Mahnverfahren besteht die Möglichkeit für den Vermieter, eine Klage auf Mietzinszahlung zu erheben. Hierzu sollte durch einen mietrechtlich versierten Rechtsanwalt eine Klageschrift bei Gericht eingereicht werden. Das Gericht entscheidet sodann, ob es sofort einen Termin zur Verhandlung anberaumt oder zunächst ein sog. "schriftliches Vorverfahren" oder im Bereich von Forderungen unter 600 Euro ein sog "vereinfachtes Verfahren" (ggf auch ohne mündliche Verhandlung) abhält. Der Mieterseite wird dann die Klage zugestellt und diese kann darauf in gesetzter Frist inhaltlich erwidern, dh. ihre Einwendungen gegen den Anspruch schriftlich vortragen. Bleibt eine Erwiderung aus oder erscheint der Mieter nicht im angesetzten Termin kann durch den Vermieter ein sog. Versäumnisurteil beantragt werden, gegen das der Mieter binnen zweier Wochen Einspruch einlegen kann. Unterbleibt dieser Einspruch wird das Urteil rechtskräftig. Wird dagegen nach Erwiderung streitig entschieden, ergeht ein Endurteil, gegen das je nach Streitwert eine Berufung zulässig ist.
Verteidigt sich der Mieter gegen die Klage (etwa mit Mängeleinreden oder anderen Argumenten), beraumt das Gericht stets einen Termin zur Verhandlung an. Es wird dann mündlich über die Argumente verhandelt, auch werden dann bestehende Einigungsmöglichkeiten erörtert (Möglichkeit eines Vergleichs) und bei Bedarf (je nachdem, welche Punkte streitig und zu klären sind) findet sodann im Weiteren eine Beweisaufnahme statt. Gerade bei substantiierten Einwendungen des Mieters betreffend behauptete bauliche Mietmängel erlebt der Vermieter hier oft, dass das Gericht bei entsprechendem Beweisangebot ein Sachverständigengutachten einholt. Aus dem Ziel, schnell die Mieten zu erhalten, wird dann einen Prozess über viele Monate, in dem erst alle Fragen abschließend geklärt werden. Dabei gilt, jede Seite muss die Umstände beweisen, auf die sie sich beruft und wenn diese bestritten werden, die Kosten für die Beweisaufnahme vorschießen.
An dieser Stelle hat es der Vermieter in der Regel einfach, denn seine Ansprüche auf Miete ergeben sich ja bereits aus dem Mietvertrag. Will der Mieter also Mängel einwenden, deren Existenz streitig ist, muss er allein die Kosten der Beweisaufnahme vorfinanzieren, wenn er nicht Prozesskostenhilfe erhalten hat.
Der Vorteil des Klageverfahrens liegt klar darin, dass alle entscheidungserheblichen streitigen Punkte einer endgültigen Klärung zugeführt werden können, die Parteien erhalten anders als im Mahnverfahren i.d.R. ein Urteil mit Begründung. Auch können im Verfahren praktisch alle zulässigen Arten von Anträgen gestellt werden. Der Vermieter kann etwa gleichzeitig die Räumung beantragen oder gar im Verfahren per Schriftsatz erst die Kündigung aussprechen und dann einen solchen Antrag nachschieben, er kann seine Anträge modifizieren, die Klage um weitere Positionen erweitern, zurücknehmen oder ändern, ohne jedes Mal ein neues Verfahren in Gang zu setzen. Der obligatorisch vorgesehene Gütetermin führt nicht selten in Form eines umfassenden Vergleich zur sachgerechten Lösung ALLER PROBLEME im Mietverhältnis und oft auch zur dringend notwendigen Aussprache zwischen den Parteien. Der Nachteil des "normalen" Klageverfahrens liegt beim sich verteidigenden nicht vergleichbereiten Mieter in der unkalkulierbaren Verfahrensdauer und - gerade im Falle von Begutachtungen - in den nicht kalkulierbaren Kosten dieser Begutachtungen und des Verfahrens.
Fazit: Das Klageverfahren sollte gewählt werden beim nur mündlich geschlossenen Mietvertrag und zahlungsunwilligen Mieter, der sich mit erheblichen Einwänden (wenn man diese einmal als wahr unterstellt) verteidigt und dann, wenn im Laufe des Verfahrens nicht nur Mietzinszahlungsansprüche durchgesetzt werden sollen, sondern ggf. auch die Räumung der Mieträume durchgesetzt werden soll und auch Schadensersatzansprüche geltend gemacht werden sollen oder wenn die Klage während des Verfahrens erweitert werden soll (etwa weiter auflaufende Mieten) .
Praxistipp zum Thema Räumung: Es sollte gerade in solchen Fällen, in denen wegen erheblichen Zahlungsrückständen (mehrfacher Mietzinsbetrag) eine Kündigung ausgesprochen wurde, lieber der Räumungsprozess separat vom Zahlungsprozess geführt werden, da nicht selten die Voraussetzungen für eine Kündigung wegen etlichen nicht gezahlten Mieten trotz behaupteter kleinerer Mängel sehr klar auf der Hand liegen werden und damit der Rechtsstreit betreffend eine Räumung entscheidungsreif ist. Wird hier aber auf Zahlung und Räumung geklagt, wird das Gericht wegen der genauen Summe der geschuldeten Zahlung auch einem geringeren Mangeleinwand nachgehen müssen, um die korrekten Beträge zu ermitteln, weil es über diese entscheiden muss. Oft droht hier eine lange Beweisaufnahme, die dann solange das Räumungsurteil verhindert, da das Gericht bei solch "kombinierten Klagen" meist nur einheitlich entscheiden will und wird, dh. es gibt am Ende ein Urteil über Räumung UND Zahlung und nicht ein Urteil über die Räumung vorab!
Das Klageverfahren im Urkundenprozess § 592 ZPO
Für alle anderen Fälle rückständiger Mieten (das sind die meisten) sollte dann stets eine Klage im sog. Urkundenprozess angestrebt werden. Diese besondere Prozessart, der sich auch ein sog. "Urkundenmahnverfahren" vorschalten lässt, sieht die Möglichkeit vor, dass der Vermieter nur mit der Vertragsurkunde des Mietvertrages und anderen Urkunden (etwa Zusatzvereinbarungen, Anhänge zum Vertrag etc.) seinen Zahlungsanspruch beweist und damit ein Urteil erlangen kann. Es ergeht dann in der Regel wie gewünscht ein Urteil in sehr kurzer Zeit, da in diesem Verfahren als Beweismittel neben einer meist unzulässigen Parteivernehmung (also Vernehmung von Kläger und Beklagtem) allein Urkunden als Beweismittel zugelassen sind.
Diese werden in der Regel bereits mit der Klage vom Vermieter abschließend eingereicht. Insoweit ergibt sich der Anspruch auf Zahlung des Mietzinses und der Vorauszahlungen auf die Betriebskosten aus dem schriftlichen Mietvertrag, auch deren Fälligkeit, die sich auch aus dem Gesetz ergibt (3ter Werktag eines Kalendermonats). Der Mieter kann dagegen Mietmängel oder "sonstige" Gründe für die Nichtuzahlung in aller Regel nicht durch Urkunden beweisen. Es werden in diesem Verfahren insbesondere keine Sachverständigengutachten eingeholt und keine Zeugen vernommen. Es ergeht dann meist nach der durch den Mietvertrag bestehenden Beweislage recht schnell ein sog. Urteil unter Vorbehalt, das dem Beklagten (Mieter) die Ausführung seiner Rechte im Nachverfahren vorbehält. Das Ergebnis: Der Vermieter erhält schnell einen Titel über die offenen Beträge und kann daraus sofort vollstrecken. Der Mieter muss nun seinerseits all seine Einwände in einem sog. Nachverfahren geltend machen, um sich sein Geld zurückzuholen.
Nicht selten wird ein solches Nachverfahren vor allem vom sich selbst vertretenden Mieter nach Vollstreckung der offenen Beträge aber nicht gar mehr betrieben und bleibt es bei dem Urteil.
Wir vertreten Vermieter im Urkundsprozess und helfen Ihnen dabei, schnell einen Titel zu erlangen.
Bei erheblichen Rückständen und dauerhaft säumigen Mieter sollte stets auch Klage auf zukünftige Leistungen erhoben werden! § 257 ff ZPO
Sowohl im Falle der Klage im Urkundenprozess, als auch im Falle der normalen Klage auf Mietzinszahlung sollte der Vermieter bei erheblichen Zahlungsrückständen und bestehender Zahlungsunfähigkeit seines Mieters unbedingt auch immer eine Klage auf zukünftige Leistungen erheben. Nur so erspart sich der Vermieter nach dem Urteil nämlich einen Folgeprozess auf die erst nach dem Urteil entstandenen weiteren Mieten oder Nutzungsentschädigung (nach Beendigung des Mietverhältnisses).
Der Bundesgerichtshof hat entschieden:
Eine Klage des Vermieters auf zukünftige Leistung gemäß § 259 ZPO ist zulässig, wenn der Mieter einen Rückstand an Miete und Mietnebenkosten in einer die Bruttomiete mehrfach übersteigenden Höhe hat auflaufen lassen (BGH 4.5.11, VIII ZR 146/10).
