Störung der Geschäftsgrundlage oder Mietminderung bei Betriebschließung / Betriebsbeeinträchtigung wegen Corona im Gewerberaum?
Ihr Rechtsanwalt Mietrecht in Frankfurt, Offenbach, Wiesbaden / Mainz, Darmstadt und Langen
BGH bestätigt Anspruch auf Herabsetzung der Miete gegen den Vermieter im Gewerbemietvertrag.
Lange war es umstitten, wie sich die Corona Pandemie und Schließungen von Betrieben auf ein gewerbliches Mietverhältnis auswirken. Durch gesetzliche Regelungen war hier lediglich temporär klar geregelt worden, dass für Mieter und Pächter der Grundsatz gelten sollte , dass Zahlungsrückstände aus dem Zeitraum 1. April bis 30. Juni 2020 den Vermieter nicht zur Kündigung - für die Dauer von 24 Monaten berechtigen sollen. Diese Einschränkung galt für alle Fälle, in denen die Rückstände auf den Auswirkungen der Corona-Pandemie beruhten. Es galt dabei aber grds stets der Grundsatz, dass die Summen grds. weiter zu zahlen sind. Lediglich die Kündigung des Mietverhältnisses wegen solcher Rückstände konnte vermieden werden. Der Mieter erhielt so praktisch einen Zahlungsaufschub aber nicht mehr. Im Übrigen bestand seither Streit darüber, ob etwa bei behördlich angeordneter Schließung von Geschäften auch eine sog. Störung der Geschäftsgrundlaghe besteht und eine Anpassung der Miete verlangt werden kann.
Mit dem Urteil vom 12. Januar 2022 – XII ZR 8/21 hat der BGH nun dazu entschieden, dass im Gewerberraummietvertrag bei angeordneten Schließungen wegen COVID-19- ein Anspruch auf Anpassung der vertraglich vereinbarten Miete bestehen kann, dies grds auch rückwirkend.
Demnach kann eine Schließung des Betriebs aufgrund Verwaltungsakts zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie einen Anspruch auf Anpassung der Miete wegen Störung der Geschäftsgrundlage nach § 313 Abs.1 BGB begründen. Dies gilt insbesondere bei plötzlichen Lockdownschließungen für die es keine Kompensation gab. Der Mieter hat dann Anspruch gegen den Vermieter auf angemessene Anpassung der Miete für den Zeitraum. Ein Mietmangel liegt im Sinne des Gesetzes dagegen nicht vor. Eine gesetzliche und einseitig durchführbare Minderung kommt also nicht in Frage. Vielmehr hat der Mieter danach einen stets nach "sämtlichen Umständen des Einzelfalls" - je nach Intensität der Beeinträchtigung und Kompensationen - mehr oder weniger durchsetzbaren Anspruch auf Anpassung der Miete gegen den Vermieter. Dabei soll nach dem BGH ausdrücklich keine pauschale Betrachtung zulässig sein, etwa im Sinne einer 50 % Teilung des Ausfalls. Die Frage, wie die Anpassung der Miete vorzunehmen ist, richtet sich vielmehr nach den konkreten Nachteilen, die konkret kausal aus der Schließung enstanden sind, es ist also in jedem einzelnen Fall eine individuelle Prüfung erforderlich. Als Kriterien spielen eine Rolle
- Der konkrete Umsatzrückgang bezogen auf das konkrete Objekt
- Die Höhe von ggf anderweitig erhaltenen Ersatzleistungen (Coronahilfen, Versicherungsleistungen, Kurzarbeitergeld etc.
- Erfüllung von Schadensminderungspflichten-. Was hat der Mieter unternommen oder ggf unterlassen, um den Schaden möglichst selbst zu minimieren?
Entscheidend ist am Ende bei jeder Einzelfallbetrachtung stets, ob die Nachteile trotz ggf bezogener Hilfen und aller Schadensminimierungsversuche ein solches Ausmaß erreicht haben, dass diese die Anpassung des Vertrages erforderlich machen, etwa weil es zB gar keine Kompensation und zeitlich gar keine Möglichkeit gab, angemessen und rechtzeitig zu reagieren. Im Einzelfall wird man hier schon wegen des Prozessrisikos für den Vermieter zu einer Einigung gelangen können.
Wir helfen Gewerberraummietern gerne bei der Durchsetzung ihrer Ansprüche auf Herabsetzung der Miete.
