Auszug

Auszug, Renovierung, Kaution im Mietrecht

Ist der Mietvertrag beendet, muss dieser abgewickelt werden.

1. Renovierung

Zunächst stellt sich die Frage, in welchem Zustand der Mieter das Mietobjekt zurückzugeben hat. Oft enthalten die Mietverträge hier Klauseln über Auszugsrenovierungen. Der Bundesgerichtshof hat Renovierungsklauseln in Formularverträgen seit geraumer Zeit den "Kampf" angesagt. So wurden Stück für Stück Vertragsgestaltungen für unwirksam erklärt, die teilweise über Jahrzehnte hinweg Gültigkeit besaßen. Dies betrifft die Auszugsrenovierung, aber auch die Pflicht der Renovierung im laufenden Mietverhältnis.

An dieser Stelle ist den Vertragsparteien unbedingt zu raten, die entsprechenden Renovierungsklauseln durch einen Rechtsanwalt anhand der aktuellen Rechtsprechung überprüfen zu lassen, bevor seitens des Mieters grundlos vorschnell renoviert wird oder Vermieter zu forsch Forderungen nach Malerarbeiten erhebt. Ist die Klausel unwirksam, muss der Mieter nicht nur gar nicht mehr renovieren, der Mieter kann vielmehr vom Vermieter im laufenden Mietverhältnis verlangen, die Renovierungsarbeiten bei Bedarf auf eigene Kosten auszuführen.

Befinden sich im Mietvertrag nach einer Prüfung unwirksame Klauseln, kann der Vermieter zur Abgabe der Erklärung, dass entgegen dieser Klauseln keine Pflicht zur Renovierung besteht, aufgefordert werden. Verweigert er die Abgabe dieser Erklärung, kann gerichtlich die Unwirksamkeit der Klausel festgestellt und die Unsicherheit beseitigt werden.

BGH: starre Fristen sind auch bei Gewerberaummiete unwirksam (Urteil vom 08.10.2008 Az.: XII ZR 84/06).

Eine Regelung in einem vom Vermieter verwandten Formularmietvertrag über Wohnraum, nach welcher der Mieter verpflichtet ist, die Mieträume bei Beendigung des Mietverhältnisses unabhängig vom Zeitpunkt der Vornahme der letzten Schönheitsreparaturen renoviert zu übergeben, ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam; das gilt auch dann, wenn der Mieter zu laufenden Schönheitsreparaturen während der Dauer des Mietverhältnisses nicht verpflichtet ist (BGH, Versäumnisurteil v. 12.9.2007, VIII ZR 316/06)

BGH: Wirksamkeit einer Farbton-Klausel für Holzteile bei Rückgabe der Wohnung.

Eine Klausel, die den Mieter verpflichtet, bei Rückgabe der Mietsache bestimmte farbliche Vorgaben bei der Gestaltung der Holzteile einzuhalten, ist wirksam. Sie führt nicht zu einer unangemessenen Einschränkung des Mieters bei der Vornahme der ihm übertragenen Schönheitsreparaturen (Urteil vom 22.10.2008 AZ: VIII ZR 283/07).

BGH: Eine Abgeltungsklausel in AGB, die den Mieter bei Auszug und mangelnder Fälligkeit der Schönheitsreparaturen verpflichtet, «angelaufene Renovierungsintervalle zeitanteilig zu entschädigen», ist wegen Verstoßes gegen das Transparenzgebot unwirksam. Dem Verwender Allgemeiner Geschäftsbedingungen, die sich auf Grund einer Änderung der höchstrichterlichen Rechtsprechung als unwirksam erweisen, ist grundsätzlich kein Vertrauensschutz zuzubilligen (BGH, Urteil vom 05.03.2008 - VIII ZR 95/07)

BGH: Unwirksamkeit einer AGB betreffend die Ausführungsart. Eine in Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Wohnraummietvertrags enthaltene Regelung, die dem Mieter die Verpflichtung zur Ausführung der Schönheitsreparaturen auferlegt und bestimmt, dass der Mieter nur mit Zustimmung des Wohnungsunternehmens von der „bisherigen Ausführungsart“ abweichen darf, ist auch dann insgesamt – und nicht nur hinsichtlich der Ausführungsart – wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam, wenn die Verpflichtung als solche und ihre inhaltliche Ausgestaltung in zwei verschiedenen Klauseln enthalten sind (BGH, Urteil v. 28.3.2007, VIII ZR 199/06).

BGH: Kein Zuschlag zur Miete wegen unwirksamer Schönheitsreparaturklausel. Ein Zuschlag zur Miete wegen der Unwirksamkeit der Klausel verbietet sich, da ansonsten nachträglich ein Kostenelement zur Begründung der Mieterhöhung herangezogen werden dürfte, ohne Rücksicht darauf, ob diese Kosten am freien Markt überhaupt durchsetzbar gewesen wären. Daneben trägt derVermieter das Risiko der Unwirksamkeit der von ihm verwendeten Klauseln (§ 306 Abs.2 BGB) (BGH Urteil vom 09.07.2008 Az: VIII ZR 181/07)

KG: Keine Fälligkeit von Schönheitsreparaturen bei Schäden an der Mietsache, die eine fachgerechte Ausführung verhindern würden. Keine Fälligkeit von Schönheitsreparaturen bei erheblichen Schäden an Putz oder Wänden. Die Ausführung von Schönheitsreparaturen setzt voraus, dass die Mieträume sich in einem zur Durchführung von Schönheitsreparaturen geeigneten baulichen Zustand befinden. Solange dies wegen bauseitiger Schäden nicht der Fall ist, tritt die Fälligkeit nicht ein. (Urteil vom 28.04.2008 - 8 U 154/07)

BGH: Eine Klausel, die den Mieter verpflichtet, bei Rückgabe der Mietsache bestimmte farbliche Vorgaben hinsichtlich der Gestaltung der Holzteile einzuhalten, ist wirksam. (BGH, Urteil vom 22.10.2008 - VIII ZR 283/07)

BGH: Renoviert der Mieter trotz unwirksamer Klausel, kann ihm ein Wertersatzanspruch zustehen. Dieser bemisst sich i.d.R nach dem, was der Mieter billigerweise neben seinem Einsatz an freier Zeit als Kosten für das notwendige Material sowie als Vergütung für die Arbeitsleistung seiner Helfer aus dem Verwandten- und Bekanntenkreis aufgewendet hat oder hätte aufwenden müssen. (BGH, Urteil vom 27.05.2009 - VIII ZR 302/07)

BGH: Vereinbaren die Parteien eines Gewerberaummietvertrages allgemein die Übertragung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter, umfassen diese auch die Grundreinigung des Teppichbodens. (BGH, Urteil vom 08.10.2008 - XII ZR 15/07 (OLG Brandenburg))

BGH : Ersatzansprüche des Mieters wegen Schönheitsreparaturen, die er während des Mietverhältnisses in der irrigen Annahme einer entsprechenden Verpflichtung ausgeführt hat, verjähren nach § 548 II binnen sechs Monaten ab Beendigung des Mietverhältnisses. (BGH, Urteil vom 04.05.2011 - VIII ZR 195/10 (LG Freiburg)

2. Kaution

Ein anderer Komplex, der immer wieder zu Streit zwischen den scheidenden Vertragspartnern führt, betrifft die Rückzahlung der bei Einzug geleisteten Mietkaution. Während der Vermieter betreffend die Kaution vor allem wegen Schäden an der Mietsache aber auch wegen noch nicht abgerechneter Nebenkosten ein Sicherungsinteresse inne hat, hat der Mieter ein vitales Interesse daran, die Mietkaution möglichst schnell zurückzuerhalten, um sie etwa für das nächste Mietverhältnis einsetzen zu können. An dieser Stelle hängt vieles vom Einzelfall ab. Existiert ein Übergabeprotokoll, kann praktisch kein Streit mehr über den Zustand der Mietsache bestehen. Ein Sicherungsinteresse kommt dann nur noch betreffend die zu erwartende Nebenkostennachzahlung in Frage. Der mietrechtlich orientierte Rechtsanwalt kann anhand der Umstände leicht ermitteln, ob, wann und in welcher Höhe die Kaution freizugeben ist.

OLG Frankfurt am Main: Ein Vermieter kann eine Kaution auch dann noch zur Deckung seiner rechtskräftig festgestellten Forderung verwerten, wenn er das Mietobjekt bereits veräußert und übereignet hat, sofern sich die Kaution noch in seinem Vermögen befindet. (Urteil vom 15.04.2011 - 2 U 192/10)

Kammergericht Berlin: Der Vermieter kann gegen den Anspruch des Mieters auf Freigabe eines verpfändeten Sparkontos als Mietsicherheit mit einen Zahlungsanspruch nicht aufrechnen, weil es insoweit an der Gleichartigkeit beider Ansprüche im Sinne von § 387 BGB fehlt. (Beschluss vom 09.05.2011 - 8 U 172/10 (LG Berlin),