Vertragsende / Auszug

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1. (Auszugs-)Renovierung

Oft stellt sich die Frage, in welchem Zustand der Mieter das Mietobjekt eigentlich zurückzugeben hat. Oft enthalten die Mietverträge Regelungen und Klauseln über sog. Auszugsrenovierungen. Der Bundesgerichtshof hat Renovierungsklauseln in Formularverträgen seit vielen Jahren den "Kampf" angesagt. Dies betrifft die Auszugsrenovierung, aber auch die Pflicht zur Renovierung des Mieters im laufenden Mietverhältnis.

An dieser Stelle ist beiden Vertragsparteien unbedingt zu raten, die entsprechenden Renovierungsklauseln durch einen Rechtsanwalt anhand der aktuellen Rechtsprechung überprüfen zu lassen, bevor seitens des Mieters vorschnell renoviert und der Vermieter zu forsch Forderungen nach Malerarbeiten und Renovierung erhebt. Ist die Klausel im Vertrag unwirksam, braucht der Mieter nicht nur gar nicht mehr renovieren, er kann sogar vom Vermieter im laufenden Mietverhältnis verlangen, die Renovierungsarbeiten auf eigene Kosten auszuführen.

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Befinden sich im Mietvertrag nach einer Prüfung in diesem Sinne unwirksame Klauseln, kann der Vermieter als Verwender dieser Klauseln zur Abgabe der Erklärung gezwungen werden, dass gar keine Pflicht zur Renovierung besteht. Verweigert er die Abgabe einer solchen Erklärung, kann bei Obsiegenauf Kosten des Vermieters gerichtlich die Unwirksamkeit der Klausel festgestellt und die Unsicherheit beseitigt werden.

BGH: starre Fristen sind auch bei Gewerberaummiete unwirksam (Urteil vom 08.10.2008 Az.: XII ZR 84/06).

Eine Regelung in einem vom Vermieter verwandten Formularmietvertrag über Wohnraum, nach welcher der Mieter verpflichtet ist, die Mieträume bei Beendigung des Mietverhältnisses unabhängig vom Zeitpunkt der Vornahme der letzten Schönheitsreparaturen renoviert zu übergeben, ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam; das gilt auch dann, wenn der Mieter zu laufenden Schönheitsreparaturen während der Dauer des Mietverhältnisses nicht verpflichtet ist (BGH, Versäumnisurteil v. 12.9.2007, VIII ZR 316/06)

BGH: Wirksamkeit einer Farbton-Klausel für Holzteile bei Rückgabe der Wohnung.

Eine Klausel, die den Mieter verpflichtet, bei Rückgabe der Mietsache bestimmte farbliche Vorgaben bei der Gestaltung der Holzteile einzuhalten, ist wirksam. Sie führt nicht zu einer unangemessenen Einschränkung des Mieters bei der Vornahme der ihm übertragenen Schönheitsreparaturen (Urteil vom 22.10.2008 AZ: VIII ZR 283/07).

BGH: Eine Abgeltungsklausel in AGB, die den Mieter bei Auszug und mangelnder Fälligkeit der Schönheitsreparaturen verpflichtet, «angelaufene Renovierungsintervalle zeitanteilig zu entschädigen», ist wegen Verstoßes gegen das Transparenzgebot unwirksam. Dem Verwender Allgemeiner Geschäftsbedingungen, die sich auf Grund einer Änderung der höchstrichterlichen Rechtsprechung als unwirksam erweisen, ist grundsätzlich kein Vertrauensschutz zuzubilligen (BGH, Urteil vom 05.03.2008 - VIII ZR 95/07)

BGH: Unwirksamkeit einer AGB betreffend die Ausführungsart. Eine in Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Wohnraummietvertrags enthaltene Regelung, die dem Mieter die Verpflichtung zur Ausführung der Schönheitsreparaturen auferlegt und bestimmt, dass der Mieter nur mit Zustimmung des Wohnungsunternehmens von der „bisherigen Ausführungsart“ abweichen darf, ist auch dann insgesamt – und nicht nur hinsichtlich der Ausführungsart – wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam, wenn die Verpflichtung als solche und ihre inhaltliche Ausgestaltung in zwei verschiedenen Klauseln enthalten sind (BGH, Urteil v. 28.3.2007, VIII ZR 199/06).

BGH: Kein Zuschlag zur Miete wegen unwirksamer Schönheitsreparaturklausel. Ein Zuschlag zur Miete wegen der Unwirksamkeit der Klausel verbietet sich, da ansonsten nachträglich ein Kostenelement zur Begründung der Mieterhöhung herangezogen werden dürfte, ohne Rücksicht darauf, ob diese Kosten am freien Markt überhaupt durchsetzbar gewesen wären. Daneben trägt derVermieter das Risiko der Unwirksamkeit der von ihm verwendeten Klauseln (§ 306 Abs.2 BGB) (BGH Urteil vom 09.07.2008 Az: VIII ZR 181/07)

KG: Keine Fälligkeit von Schönheitsreparaturen bei Schäden an der Mietsache, die eine fachgerechte Ausführung verhindern würden. Keine Fälligkeit von Schönheitsreparaturen bei erheblichen Schäden an Putz oder Wänden. Die Ausführung von Schönheitsreparaturen setzt voraus, dass die Mieträume sich in einem zur Durchführung von Schönheitsreparaturen geeigneten baulichen Zustand befinden. Solange dies wegen bauseitiger Schäden nicht der Fall ist, tritt die Fälligkeit nicht ein. (Urteil vom 28.04.2008 - 8 U 154/07)

BGH: Eine Klausel, die den Mieter verpflichtet, bei Rückgabe der Mietsache bestimmte farbliche Vorgaben hinsichtlich der Gestaltung der Holzteile einzuhalten, ist wirksam. (BGH, Urteil vom 22.10.2008 - VIII ZR 283/07)

BGH: Renoviert der Mieter trotz unwirksamer Klausel, kann ihm ein Wertersatzanspruch zustehen. Dieser bemisst sich i.d.R nach dem, was der Mieter billigerweise neben seinem Einsatz an freier Zeit als Kosten für das notwendige Material sowie als Vergütung für die Arbeitsleistung seiner Helfer aus dem Verwandten- und Bekanntenkreis aufgewendet hat oder hätte aufwenden müssen. (BGH, Urteil vom 27.05.2009 - VIII ZR 302/07)

BGH: Vereinbaren die Parteien eines Gewerberaummietvertrages allgemein die Übertragung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter, umfassen diese auch die Grundreinigung des Teppichbodens. (BGH, Urteil vom 08.10.2008 - XII ZR 15/07 (OLG Brandenburg))

BGH : Ersatzansprüche des Mieters wegen Schönheitsreparaturen, die er während des Mietverhältnisses in der irrigen Annahme einer entsprechenden Verpflichtung ausgeführt hat, verjähren nach § 548 II binnen sechs Monaten ab Beendigung des Mietverhältnisses. (BGH, Urteil vom 04.05.2011 - VIII ZR 195/10 (LG Freiburg)

BGH: Ansprüche des Mieters gegen den Vermieter auf Rückzahlung zu unrecht bezahlter Abgeltungsbeträge für nicht durchgeführte Schönheitsreparaturen unterliegen der Verjährung nach § 548 II BGB und verjähren ebenfalls  binnen sechs Monaten ab Beendigung (BGH Urteil vom 20.06.2012 Az: VIII ZR 12/12

2. Kaution

Ein anderer Themenkomplex, der immer wieder zu Streit zwischen den scheidenden Vertragspartnern führt, betrifft die Rückzahlung der bei Einzug in den meisten Fällen geleisteten Mietkaution. Während der Vermieter betreffend die Kaution vor allem wegen Schäden an der Mietsache aber auch wegen noch nicht abgerechneter Nebenkosten ein Sicherungsinteresse geltend macht, hat der Mieter oft ein vitales Interesse daran, die Mietkaution möglichst schnell zurückzuerhalten, um sie etwa für das nächste Mietverhältnis einsetzen zu können. An dieser Stelle hängt vieles vom Einzelfall ab. Existiert ein Übergabeprotokoll des Auszuges, das von beiden Seiten unterzeichnet wurde, kann praktisch kein Streit mehr über den Zustand der Mietsache bestehen. Ein Sicherungsinteresse kommt - wenn das Übergabeprotokoll keinerlei Schäden ausweist - i.d.R. nur noch betreffend eine zu erwartende Nebenkostennachzahlung für den letzten nicht abgerechneten Abrechnungszeitraum in Frage. Der mietrechtlich orientierte Rechtsanwalt kann anhand aller Umstände leicht ermitteln, ob, wann und vor allem in welcher Höhe die Kaution freizugeben ist.

OLG Frankfurt am Main: Ein Vermieter kann eine Kaution auch dann noch zur Deckung seiner rechtskräftig festgestellten Forderung verwerten, wenn er das Mietobjekt bereits veräußert und übereignet hat, sofern sich die Kaution noch in seinem Vermögen befindet. (Urteil vom 15.04.2011 - 2 U 192/10)

Kammergericht Berlin: Der Vermieter kann gegen den Anspruch des Mieters auf Freigabe eines verpfändeten Sparkontos als Mietsicherheit mit einen Zahlungsanspruch nicht aufrechnen, weil es insoweit an der Gleichartigkeit beider Ansprüche im Sinne von § 387 BGB fehlt. (Beschluss vom 09.05.2011 - 8 U 172/10 (LG Berlin),

Author: Fabian Sachse

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