Vertragsabschluss im Mietrecht

Ihr Rechtsanwalt  & Fachanwalt zum Mietvertrag in Frankfurt, Darmstadt, Offenbach, Langen (Hessen), Mainz und Wiesbaden

Mit dem Inhalt des Vertrages "steht und fällt" das Mietverhältnis. Mietverträge über Räume bedürfen nach § 550 BGB der Schriftform. Sämtliche wesentliche Vertragsbestandteile des Mietvertrages müssen daher schriftlich fixiert werden. Existieren mehrere Schriftstücke (etwa Nachträge), muss aus den Urkunden selbst eine lückenlose Bezugnahme auf alle sonstigen Schriftstücke hervorgehen. Ein Verstoß gegen die Schriftform führt zwar "nur" dazu, dass der im übrigen auch mündlich wirksame Vertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen und damit als normal kündbar gilt, während die formwidrigen ggf. "mündliche Abreden" sehr wohl wirksam sind. Diese Konsequenz kann aber gerade bei den meist mit gutem Grunde auf viele Jahre ohne Kündigungsmöglichkeit vereinbarten Gewerberaummietverträgen von großer wirtschaftlicher Tragweite sein.

Der konkrete Inhalt des Vertrages ist für sämtliche wechselseitige Pflichten der Mietvertragsparteien entscheidend. Aus dem Vertrag folgt insbesondere, wer genau Mietvertragspartei geworden ist, aus welchen Bestandteilen die Mietsache besteht, welcher Zustand vertraglich geschuldet wird und wie hoch die Miete nebst Nebenkosten sein soll.

Mietverträge werden dabei regelmäßig durch den Vermieter vorformuliert dem Mieter zur Unterschrift vorgelegt, ohne dass dieser überhaupt  Einfluss auf die Vertragsgestaltung gehabt hätte. Die Mietvertragsklauseln stellen dann sog. AGB dar, welche der strengen Inhaltskontrolle nach den §§ 307, 309 BGB unterliegen. Viele Mietvertragsklauseln halten dieser Kontrolle durch die teils unberechenbare und kurzlebige Rechtsprechung nicht stand und sind unwirksam.

Die Mietvertragsgestaltung und Auslegung sowie die AGB Kontrolle ist aufgrund der sich ständig wandelnden Rechtsprechung eine sehr "delikate" Angelegenheit und sollte dem mietrechtlichen Spezialisten vorbehalten bleiben.

Besteht bereits ein Mietvertrag und sollen Zusatzvereinbarungen geschlossen werden, hat die Rechtsprechung weitere Hürden aufgestellt. So müssen die Urkunden verbunden werden oder deutlich aufeinander Bezug nehmen, soll die Zusatzvereinbarung der Schriftform genügen. Unsere auf das Mietrecht und das Mietvertragsrecht spezialisierten Rechtsanwälte und Fachanwälte helfen Ihnen hier gerne bei der Formulierung, Auslegung und Prüfung von nach aktueller Rechtsprechung wasserdichten Mietverträgen und Zusatzvereinbarungen.

Schriftform

BGH: Bezugnahme im Nachtrag erforderlich: Vereinbaren die Parteien einen Nachtrag zum Mietvertrag, mangelt es an der Schriftform, wenn in der Zusatzvereinbarung nicht auf sämtliche Schriftstücke verwiesen wird, die die wesentlichen Vertragsvereinbarungen enthalten. (BGH Urteil vom 09.04.2008 Az: XII ZR 89/06)

Vertragsparteien:

OLG Saarbrücken: Von einer Anscheinsvollmacht bei Ehepaaren anlässlich der Unterzeichnung des Mietvertrages kann vom Vermieter ohne weitere Umstände nicht ausgegangen werden. (OLG Saarbrücken Beschluss vom 19.07.2007 - 8 W 143/07)

KG: Anspruch des Mieters auf Besitzeinräumung bei Mehrfachvermietung
Wenn der Vermieter die Wohnung mehrfach vermietet hat und behauptet, zur Überlassung nicht (mehr) in der Lage zu sein, hat der Mieter solange einen Anspruch auf Einräumung des Besitzes, wie dieser nicht wegen Unmöglichkeit ausgeschlossen ist. Ein möglicherweise lediglich gegebenes Unvermögen des Vermieters ist erst in der Zwangsvollstreckung von Bedeutung. (Beschluss vom 25.09.2008 - 8 U 44/08).

Wohnfläche:

BGH: Die Ermittlung der Wohnfläche richtet sich mangels anders lautender Vereinbarung und mangels anderer ortsüblicher Berechnungsweise nach den für den preisgebundenen Wohnraum im Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrags maßgeblichen Bestimmungen (BGH, Urteil vom 22.04.2009 - VIII ZR 86/08)

BGH: Begriff "Mietraumfläche" muss mieterfreundlich ausgelegt werden. Es existiert für den Begriff "Mietraumfläche" kein allgemeiner und eindeutiger Sprachgebrauch. Für den Mieter, der eine Mietminderung wegen Flächenabweichung geltend macht, ist es günstiger, unter dem Begriff "Mietraumfläche" die Wohnfläche zu verstehen, da diese wegen der Dachschrägen kleiner ist als die Grundfläche der Wohnung. Da es an Anhaltspunkten für eine andere Berechnungsmethode fehlt, ist die Wohnfläche unter Heranziehung der Vorschriften der Zweiten Berechnungsverordnung zu bestimmen. (BGH, Urteil vom 21. 10. 2009 - VIII ZR 244/ 08; LG Krefeld)

Besichtigungsrechte des Vermieters

LG München II: Die formularvertragliche Einräumung eines Besichtigungsrechts des Vermieters ist unwirksam, wenn in der Klausel kein Mindestzeitraum zwischen den einzelnen Besichtigungen geregelt wurde. (Beschluss vom 21.07.2008 – Az: 12 S 1118/08)

Author: Fabian Sachse

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