Mieterhöhung Modernisierung

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Verträge sind bindend. Dies gilt auch für die Vertragsbestandteile "Mietzins" und "Beschaffenheit der Mietsache". Möchte eine Partei vom vertraglich Vereinbarten abweichen, kann dies nach allgemeinen Grundsätzen grundsätzlich nur mit Zustimmung der anderen Seite geschehen. Haben die Vertragsparteien im Mietvertrag etwa eine Mieterhöhung wirksam vereinbart oder wird eine Modernisierung der Mietsache im Einvernehmen vorgenommen, ergeben sich grundsätzlich keine Probleme.

Jedoch kann der Vermieter solche Maßnahmen auch einseitig durchsetzen. Insoweit hat der Gesetzgeber im Bereich des Wohnraummietrechts die empfindlichen Kündigungsbeschränkungen für den Vermieter durch einseitige Rechte des Vermieters auf Modernisierung und Erhöhung des Mietzinses flankiert. Der Vermieter kann durch eine korrekt durchgeführte Modernisierung oder Mieterhöhung in engen Grenzen einseitig die vertraglichen Grundlagen anpassen und auf diesem Wege sein Eigentum weiter angemessen nutzen. Freilich stellt das Gesetz sowohl an die Wirksamkeit einer Mieterhöhung als auch an die Wirksamkeit einer Modernisierung spezielle formelle und materielle Anforderungen. Fehler in diesen Bereichen enden dann meist mit der Unwirksamkeit der Maßnahme und können immense finanzielle Schäden nach sich ziehen.

Modernisierung

BGH: Der Käufer eines Grundstücks kann bereits vor seiner Eintragung im Grundbuch die erworbene Mietwohnung modernisieren, sofern der Vermieter ihn hierzu ermächtigt hat und die gesetzlich geregelten Voraussetzungen der Verpflichtung des Mieters, Modernisierungsarbeiten zu dulden, eingehalten sind. (BGH Urteil vom 13.02.2008 Az: VIII ZR 105/07).

BGH: Der Anschluss einer Wohnung bei zuvor vorhandener Gasetagenheizung an das aus Anlagen der Kraft-Wärme-Kopplung gespeiste Fernwärmenetz ist eine Modernisierungsmaßnahme zur Einsparung von Energie, die der Mieter nach § 554 Abs. 2 BGB grundsätzlich dulden muss. Urteil vom 24.09.2008 (Az.: VIII ZR 275/07).

Mieterhöhung:

BGH: Mieterhöhung ist trotz Flächenabweichung in Mietwohnung stets für die volle vertraglich vereinbarte Fläche wirksam, wenn die Flächenabweichung nicht mehr als 10 Prozent beträgt. (Urteil vom 08.07.2009 - VIII ZR 205/08)

- Nach Mietspiegel

BGH: Das Beifügen des Mietspiegels zum Mieterhöhungsschreiben nicht erforderlich bei Einsichtnahmemöglichkeit im Kundencenter des Vermieters (BGH, Urteil vom 11.03.2009 - VIII ZR 74/08)

 

Gewerberaum:

In einem Gewerberaummietvertrag hält eine Klausel, nach der der Vermieter den vom Mieter zu zahlenden Betrag nach billigem Ermessen (§ 315 BGB) neu festsetzen kann, wenn sich sich die ortsüblichen oder angemessenen Miete erhöht oder mindert,  auch ohne Vereinbarung eines Sonderkündigungsrecht der Klauselkontrolle stand (Leitzsatz der Kanzlei) (BGH Urteil vom 09.05.12 Az: XII ZR 79/10

Author: Fabian Sachse

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