Kündigung Mietvertrag

Ihr Rechtsanwalt & Fachanwalt für die Abmahnung, Kündigung und Räumung im Mietrecht in Langen, Darmstadt, Frankfurt, Offenbach, Mainz & Wiesbaden

Unsere auf das Mietrecht spezialisierten Fachanwälte & Rechtsanwälte prüfen und entwerfen seit jeher mietrechtliche Kündigungen und vertreten sowohl Mieter als auch Vermieter außergerichtlich und in Räumungsverfahren.

Für Vermieter gilt: Soll die mietrechtliche Kündigung erklärt werden, müssen vor allem auf Vermieterseite neben den für beide Seiten bestehenden Formvorschriften die besonderen Begründungserfordernisse und die den Mieter schützenden Bestimmungen beachtet werden. Die Kündigung muss ferner nachweisbar zugehen. Wir kümmern uns um die Formalien und stellen die Kündigung persönlich zu. Wir setzen sodann den berechtigten Räumungsanspruch gerichtlich durch, wenn der Mieter nicht auszieht.

Für Mieter gehen wir gegen unberechtigte Kündigungen vor und verteidigen das Mietverhältnis gegen unberechtigte Räumungsverlangen.

Wir klären die folgenden Fragen:

  • Wann kann und darf überhaupt gekündigt werden?
  • Ist eine Abmahnung erforderlich und kann dieser begegnet werden?
  • Wer muss gegenüber wem kündigen?
  • Wurde das Schriftformerfordernis eingehalten?
  • Ist die Kündigung nachweisbar zugegangen?
  • Ist die Kündigung ggf. ordentlich begründet?
  • Liegen Kündigungsgründe tatsächlich vor? (z.B.Eigenbedarf).
  • Liegt keine stillschweigende Fortsetzung des Mietverhältnisses vor?
  • Wann kann auf Räumung geklagt werden?
  • Schuldet der Mieter solange Nutzungsentschädigung?
  • Muss die Versorgung solange aufrecht erhalten werden?
  • Wie ist die Mietsache zurückzugeben?
  • Vermieterpfandrecht?
  • Wer kommt für den kündigungsbedingten Leerstand auf?
  • Schadensersatz bei unberechtigter Kündigung
Abmahnung

BGH: Abmahnungen im Mietrecht können rechtlich mangels gesetzlicher Grundlage nicht angegriffen werden. Der Mieter kann weder die Beseitigung noch die Unterlassung einer Abmahnung vom Vermieter verlangen. Eine unberechtigte Abmahnung verletzt den Mieter noch nicht in seinen Rechten. (BGH Urteil vom 20.02.2008 Az: VIII ZR 139/07)

Kündigungsgründe:

BGH: Ordentliche Vermieterkündigung wegen schuldhafter und nicht unerheblicher Pflichtverletzung bedarf grundsätzlich keiner Abmahnung. Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der ordentlichen, d.h. fristgerechten Kündigung liegt gemäß § 573 II Nr. 1 BGB bereits vor, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat. Einer Abmahnung bedarf es – anders als bei der außerordentlichen (fristlosen) Kündigung – dann grundsätzlich nicht. Der Abmahnung kann aber für die Kündigung dann Bedeutung zukommen, wenn erst ihre Missachtung durch den Mieter die nicht unerhebliche Pflichtverletzung darstellt. (BGH Urteil vom 28.11.2007 - VIII ZR 145/07)

LG Hagen: Ordentliche Kündigung wegen Nichtbeheizen der Wohnung. Das Nichtbeheizen stellt erhebliche Pflichtverletzung dar, die zur Kündigung berechtigt, da hierdurch Schäden durch Frost, Feuchtigkeit oder Schimmelbildung entstehen können. (LG Hagen, Urteil vom 19.12.2007 - 10 S 163/07)

OLG Düsseldorf: Eine schwere Krankheit des Mieters rechtfertigt nicht die Kündigung des Mietvertrages. Nach § 537 Abs. 1 Satz 1 BGB trägt der Mieter das persönliche Verwendungsrisiko, und zwar gleichgültig, aus welchem Grunde er für langfristig angemietete Räume keine Verwendung mehr hat. (Beschluss vom 25.07.2008 - 24 W 53/08).

BGH: Kündigung wegen Zahlungsverzugs. Ein Verzug mit einem nicht unerheblichen Teil der Miete i.S. des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 a Alt. 2 BGB liegt bei vereinbarter monatlicher Mietzahlung stets vor, wenn der Rückstand den Betrag von einer Monatsmiete übersteigt. Ein solcher Rückstand reicht für eine außerordentliche fristlose Kündigung gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 a Alt. 2 BGB aber nur dann aus, wenn er aus zwei aufeinanderfolgenden Zahlungszeiträumen resultiert. Ein Rückstand, der diese Voraussetzung nicht erfüllt, weil er (auch) aus anderen Zahlungszeiträumen herrührt, rechtfertigt die außerordentliche fristlose Kündigung lediglich, wenn seine Höhe zwei Monatsmieten erreicht (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 b BGB). (URTEIL vom 23.07.2008 Az: XII ZR 134/06)

BGH: Die andauernde und trotz wiederholter Abmahnung des Vermieters fortgesetzte verspätete Entrichtung der Mietzahlung durch den Mieter stellt eine so gravierende Pflichtverletzung dar, dass sie eine Kündigung aus wichtigem Grund nach § 543 Abs.1 , Abs.3 BGB rechtfertigt. Dies gilt auch dann, wenn dem Mieter nur Fahrlässigkeit zur Last fällt, weil er aufgrund eines vermeidbaren Irrtums davon ausgegangen war, dass er die Miete erst zur Monatsmitte zahlen muss (Az.: VIII ZR 91/10).

LG Bielefeld: Durch den Mieter verursachte Polizeieinsätze, berechtigen zur außerordentlichen Kündung. Gemäß § 543 I 2 BGB. kann eine außerordentliche Kündigung auf Umstände gestützt werden, die in der Person oder dem Risikobereich des Kündigungsgegners begründet sind. Bringt der Mieter aufgrund seines Verhaltens die Mietsache in Verruf, oder ist dies zu befürchten, weil der Mieter Anlass zu mehreren Polizeieinsätzen gegeben hat, liegen diese Gründe nahe. (Urteil vom 05.11.2007 - 8 O 205/07)

BGH: Erhebliche Abweichung der tatsächlichen von der vertraglich vereinbarten Wohnfläche berechtigt den Mieter zur fristlosen Kündigung des Mietvertrages (Urteil vom 29.04.2009 Az: VIII ZR 142/08).

LG Coburg: Beleidigung von Mitmietern rechtfertigt Kündigung auch ohne Abmahnung: (Beschluss vom 17.11.2008 - 32 S 85/08).

BGH: Die Erben können ein Mietverhältnis über eine zum Nachlass gehörende Sache wirksam mit Stimmenmehrheit kündigen, wenn sich die Kündigung als Maßnahme ordnungsgemäßer Nachlassverwaltung darstellt. (BGH Urteil vom 11.11.2009 Az: XII ZR 210/05)

Kündigungsfristen

BGH: Eine von § 573c I BGB betreffend die gesetzliche Kündigungsfrist abweichende Vereinbarung ist nur «zum Nachteil des Mieters» unwirksam.
Im Rahmen eines am 01.09.2001 bestehenden Mietverhältnisses über Wohnraum, das auf bestimmte Zeit eingegangen und bei dem formularmäßig vereinbart ist, dass es sich jeweils um einen bestimmten Zeitraum verlängert, wenn es nicht mit einer in Anlehnung an § 565 II 2 BGB a.F. vertraglich vereinbarten, nach Mietdauer gestaffelten Frist gekündigt wird, gilt für den Vermieter unverändert die vereinbarte Kündigungsfrist, weil nach § 573c IV BGB eine von § 573c I BGB abweichende Vereinbarung nur «zum Nachteil des Mieters» unwirksam ist. (BGH, Urteil vom 12.03.2008 - VIII ZR 71/07).

BGH: Ein formularmäßiger Kündigungsausschluss ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam, wenn er einen Zeitraum von vier Jahren - gerechnet vom Zeitpunkt des Vertragsschlusses bis zu dem Zeitpunkt, zu dem der Mieter den Vertrag erstmals beenden kann - überschreitet.)

BGH, Urteil vom 08.12.2010 - VIII ZR 86/10

Räumung

BGH: Lebensgefahr für den Mieter führt nicht allein zu unbefristeten Ausschluss der Räumungsvollstreckung. Dem Vermieter dürfen grds. keine Aufgaben überbürdet werden, die aufgrund des Sozialstaatsprinzips dem Staat und damit der Allgemeinheit obliegen.
Selbst, wenn mit einer Zwangsvollstreckung eine konkrete Gefahr für Leben und Gesundheit des Mieters verbunden ist, eine Abwägung der Interessen des Mieters mit den Vollstreckungsinteressen des Gläubigers vorzunehmen. Es ist sorgfältig zu prüfen, ob der Gefahr nicht auch auf andere Weise als durch Einstellung der Zwangsvollstreckung wirksam begegnet werden kann. (BGH Urteil vom 08.05.2008, I ZR 83/06)

BGH: Ein Vollstreckungstitel ist auch gegen den nichtehelichen mitbesitzenden Lebensgefährten erforderlich, nicht jedoch gegenüber den minderjährigen Kindern. Minderjährige Kinderhaben keinen Mitbesitz an der gemeinsam genutzten Wohnung. Die Besitzverhältnisse ändern sich auch nicht mit Eintritt der Volljährigkeit.Gegen den Lebensgefährten ist ein Titel erforderlich, wenn er Mitbesitzer der Wohnung ist (BGH:Beschluss vom 19.03.2008 Az: I ZB 56/07)

Schadensersatz bei unwirksamer Kündigung

BGH: Zieht der Mieter aufgrund einer Kündigung wegen eines vorgetäuschten Eigenbedarfs hin aus, stehen diesem Schadensersatzansprüche wegen unberechtigter Kündigung auch dann zu, wenn die Kündigung formell unwirksam ist. Der Schadensersatzanspruch wird nicht dadurch ausgeschlossen, dass der Mieter sich mit dem Vermieter in der Vorstellung, zur Räumung des Mietobjekts verpflichtet zu sein, auf eine einvernehmliche Beendigung des Mietverhältnisses einigt. (BGH, Urteil vom 08.04.2009 - VIII ZR 231/07)

BGH: Eine Klage des Vermieters auf zukünftige Leistung gemäß § 259 ZPO ist zulässig, wenn der Mieter einen Rückstand an Miete und Mietnebenkosten in einer die Bruttomiete mehrfach übersteigenden Höhe hat auflaufen lassen. (BGH, Urteil vom 04.05.2011 - VIII ZR 146/10)

Versorgungsperre:

BGH: Versorgungseinstellung durch den Vermieter kann nach Mietende zulässig sein.
Nach Beendigung des Mietverhältnisses ist der Vermieter gegenüber dem die Mieträume weiter nutzenden Mieter zur Gebrauchsüberlassung und damit auch zur Fortsetzung vertraglich übernommener Versorgungsleistungen grundsätzlich nicht mehr verpflichtet, jedenfalls dann nicht, wenn der Mieter sich mit Miete und Nutzungsentschädigung im Zahlungsverzug befindet und dem Vermieter mangels eines Entgelts für seine Leistungen ein stetig wachsender Schaden droht. (BGH, Urteil vom 06.05.2009 - XII ZR 137/07).

BGH: Eine Klage des Vermieters auf zukünftige Leistung gemäß § 259 ZPO ist zulässig, wenn der Mieter einen Rückstand an Miete und Mietnebenkosten in einer die Bruttomiete mehrfach übersteigenden Höhe hat auflaufen lassen. (BGH, Urteil vom 04.05.2011 - VIII ZR 146/10)

Author: Fabian Sachse

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